Vacancy Control

岐阜の空室対策なら
実績豊富な管理会社アルフハウジングへ

岐阜で深刻化する
空室問題とその背景

近年、岐阜県内の賃貸物件における空室率は上昇傾向にあります。
特に岐阜市、各務原市、大垣市といった人口集積地においても、
築年数の経過や設備の老朽化により空室期間が長期化するケースが目立っています。

物件の供給過多

CASE.01

物件の供給過多

岐阜県でも人口減少が続く一方で、新築アパートや分譲マンションの供給は一定数続いており、特に岐阜市内や各務原市周辺では供給が需要を上回るエリアも見られます。新築物件は最新設備やデザイン性に優れており、相対的に築古物件が後回しにされがちです。
さらに、大手デベロッパーによる一括賃貸やサブリースによって、ポータルサイト上での表示件数が多くなることで、既存物件の露出が減り、入居希望者の目に止まらなくなってしまいます。

築古物件の価値低下

CASE.02

築古物件の価値低下

築20年、30年と経過した物件は、家賃を下げても入居が決まりにくい状況に陥りやすくなります。設備の陳腐化、外観の老朽化、断熱・防音性能の不足など、物理的なスペックの低さが原因です。加えて「古い=管理状態が悪い」というネガティブな先入観を持たれるケースも多く、第一印象で選ばれにくくなってしまいます。部分的な改修や共用部の美装、定期的な点検報告などを通じて「管理が行き届いている物件」であることを可視化することが、選ばれる鍵となります。

単身世帯・高齢者世帯の増加

CASE.03

単身世帯・高齢者世帯の増加

岐阜県でも全国的な傾向と同様に、単身者や高齢者の世帯割合が増加しています。ところが、多くの賃貸物件は2LDK以上のファミリー層向けで設計されており、地域の実際のニーズと間取り・設備が噛み合っていないケースが目立ちます。
高齢者世帯向けにはバリアフリー化や24時間対応サービス、単身向けにはコンパクトで利便性の高い物件が求められています。この人口構成の変化を的確に読み取り、入居者像に合わせた改修や募集戦略が必要です。

ニーズに合わない間取り・設備

CASE.04

ニーズに合わない
間取り・設備

現代の入居者は「暮らしやすさ」や「時代に合った機能性」を重視する傾向が強くなっています。たとえば、和室中心の間取りや、独立キッチン、収納の少なさなどはマイナスポイントになりがちです。また、Wi-Fi環境がない、洗濯機が外置き、宅配ボックスが未設置といった要素も敬遠される原因となります。
入居者目線で「いまのライフスタイルに合っているか?」をチェックし、小規模でも的確な改善を行うことが、空室解消につながります。

家賃に対するサービスのミスマッチ

CASE.05

家賃に対する
サービスのミスマッチ

同じエリア内で同程度の家賃帯にある他物件と比べて、提供されるサービスや設備が見劣りしていると、空室が長期化する要因になります。たとえば、同じ6万円台でも築浅・Wi-Fi付き・宅配ボックス完備の物件と、築20年超・設備が古い物件とでは、入居者がどちらを選ぶかは明白です。
単に家賃を下げるのではなく、「この家賃でこの内容なら納得できる」と思ってもらえるように、設備投資や付加価値の提案を検討する必要があります。

よくある空室対策が
効果を発揮しない理由

  • リフォームだけでは不十分

    壁紙を張り替えたり、床材を変更したりといった表面的なリフォームは、空室対策として最低限の効果しか発揮しません。現代の入居者は「価格以上の価値」「生活の質」を重視して物件を選んでいます。

    リフォームだけでは不十分
  • 家賃の値下げが逆効果に?

    家賃を下げれば一時的に問い合わせが増えることもありますが、「安かろう悪かろう」の印象を与えてしまい、かえって印象を悪くすることもあります。価格競争に巻き込まれるリスクも高くなります。

    家賃の値下げが逆効果に?
  • 入居者ニーズとのズレ

    最も見落とされがちな要素が「ターゲット選定のズレ」です。ファミリー向けの間取りなのに、周辺には単身世帯が多い地域であったり、ペット可にしていないのに近くに動物病院が多いなど、入居希望者のニーズと物件が噛み合っていないケースが目立ちます。

    入居者ニーズとのズレ

アルフハウジングが提案する
空室対策アイデア

岐阜で20年以上にわたり賃貸管理を手掛けてきたアルフハウジングでは、
「空室の原因を見極め、的確に対策を講じる」ことを重視しています。
多くの管理会社が行うような形式的なリフォームや家賃値下げにとどまらず、
入居者目線を徹底的に追求した差別化戦略によって、反響と成約率の改善を実現しています。

入居者ペルソナの設計と
募集戦略の再構築

空室対策の第一歩は「誰に貸したいか」を明確にすることです。
アルフハウジングでは、各物件の立地や周辺環境をもとに、「入居者ペルソナ(想定入居者像)」を設計します。
以下のようにペルソナを明確にすることで、
必要な設備や訴求ポイント、掲載媒体の選定、ポータルサイトの文章表現にまで一貫性を持たせた募集活動が可能となり、反響が格段に増加します。

  • ・大学近くの1K物件
    → 学生・新社会人
  • ・スーパーやクリニックが徒歩圏内
    → 単身高齢者
  • ・小学校が近い2LDK物件
    → 小さなお子様のいるファミリー層

ターゲット別リノベーションの実例

アルフハウジングでは、物件ごとにターゲット層を明確化したうえで、
最小限の投資で最大限の反響を得るリノベーションを提案しています。

  • 01

    学生・新社会人向け

    学生・新社会人向け

    ・Wi-Fi完備
    ・ベッド・冷蔵庫など家具付き
    ・コンビニや大学への距離表示を明記

  • 02

    若年カップル向け

    若年カップル向け

    ・1LDK→2DKに変更、2人入居可へ
    ・照明・アクセントクロスなど内装で雰囲気UP
    ・IHコンロ・独立洗面台設置で快適性強化

  • 03

    シニア・高齢者向け

    シニア・高齢者向け

    ・バリアフリー(段差の解消、手すり設置)
    ・和室から洋室への転換
    ・近隣の病院/スーパー/バス停情報の提示

空室率が特に多いとされる
岐阜県において、
入居率91.5%を達成している
アルフハウジングが
解決いたします!

収益を最大化する多彩なご提案や、家賃滞納保証、建物診断、建物清掃など、
さまざまなサービスをご用意しています。賃貸管理に関するお困りごとはアルフハウジングへ。

Examples

管理会社変更による空室改善例

「長期間空室が続いている」「現管理会社から十分な提案がない」「反響が少なく、不安ばかりが増す」
このようなお悩みを抱え、管理会社の変更をご検討されるオーナー様が近年増加しています。

アルフハウジングでは、地域密着×改善提案力を強みに、管理を引き継いだ物件の空室解消を数多く実現してきました。
以下にその代表的な事例をご紹介します。

築30年超のアパートが満室に

(各務原市/2階建・8戸)

課題

以前の管理会社では、築古という理由から積極的な募集活動や改善提案がなく、家賃を下げるしかないと提案されていたA様。
しかし、家賃を下げても反響は伸びず、4戸が6か月以上空室のままでした。

対策

アルフハウジングが現地を調査したところ、共用部の老朽化や室内の印象の暗さが原因で、内覧時の印象が悪いことがわかりました。以下のような提案を実施しました。

・共用部に照明・掲示板を設置し、夜間の印象改善
・空室4室すべてに照明・床材・壁紙を明るい色に変更
・ペット可+フリーレント1ヶ月の新プラン導入
・ポータルサイト写真をプロが撮影・再掲載

結果

募集開始からわずか2ヶ月で4室すべてが契約成立。特に「ペット可」の柔軟性と「写真の印象アップ」が若年層に好評でした。家賃は下げずに済み、利回りも維持しつつ満室経営を実現しました。

空室6室を1ヶ月で5室入居

(岐阜市郊外/3階建・12戸)

課題

法人契約に強いとされる大手管理会社に依頼していたB様の物件。しかし、法人向けに特化しすぎた結果、ポータルサイトでは情報が希薄になり、一般の個人からの問い合わせがゼロに。6室もの空室が数ヶ月続いていました。

対策

アルフハウジングでは、エリア特性(周辺に若年ファミリー層の流入あり)に着目し、ターゲットを法人から一般のカップル・単身世帯へと転換。以下のような改善を実施しました。

・部屋の間取り表記を1LDK→2DKへ表現変更し、2人入居を訴求
・モデルルーム化:観葉植物や小物を設置して内覧対策
・SNS広告やLINE不動産アカウントで拡散強化
・反響導線をポータル・自社サイト経由に集約し、導線整理

結果

1ヶ月の間に内見予約が13件入り、5室が契約。法人契約のみに依存せず、地域ニーズに応じた柔軟な戦略に切り替えたことで、スピーディーな空室解消につながりました。

空室率が特に多いとされる
岐阜県において、
入居率91.5%を達成している
アルフハウジングが
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さまざまなサービスをご用意しています。賃貸管理に関するお困りごとはアルフハウジングへ。

アルフハウジングが
管理を任せられる理由

大切な物件を永く守っていくためには、入居率と収益の向上、そして物件保全のためのしっかりとしたサポートが必要です。
アルフハウジングでは、空室率が特に多いとされる岐阜県において、入居率91.5%を達成。

  • 01.

    圧倒的集客力

    当社では、お客様がカフェやラウンジのようにくつろぎながら理想のお部屋を探せる店舗づくりを目指しています。WEBプロモーションを強化し、物件掲載数の増加だけでなく、写真・動画の品質向上や情報の精査を行い、広告の質を高めています。

    その結果、管理物件の申込数は前年比で3倍となりました。さらに、岐阜県外の方にも地域の魅力を伝えるため、「ギフスタ」を通じた情報発信や、看板・駅前LEDビジョン・メディア掲載・SNS広告など多様なプロモーションを実施。これにより、多くの方に岐阜での新生活を魅力的に感じていただけるよう努めています。

  • 02.

    収益改善力

    アルフハウジングでは、空室の原因を分析し、競合物件を調査した上で、オーナー様に最適な空室改善プランを提案します。単なる値下げではなく、長期的な収益最大化を目指し、オーダーメイドの対策を実施。

    入居者向けには、初期費用を軽減する「ゼロスタ」、分割払いが可能な「ワリスタ」、高齢者向けの定期訪問付き「ミマモリ」を用意。オーナー様向けには、洗練されたデザインの「Renotta Chic」、低コストで個性的な空間を演出する「Renotta Colors」、3点ユニットを分離・リノベーションする「セパリノ」など、魅力的な商品を揃えています。

    また、宅地建物取引士や一級建築士など、不動産の専門資格を持つプロフェッショナルが、オーナー様の資産価値向上を徹底的にサポートします。

  • 03.

    安心の管理体制

    アルフハウジングでは、入居者様とオーナー様が安心できる管理体制を整えています。水漏れやカギの紛失、ガラス破損などのトラブルに対応するため、「24時間駆付けサポート」を運営し、コールセンターが入居者様の対応を行います。事件・事故や緊急クレーム時にはスタッフが現地へ駆けつけ、軽微な修繕もその場で対応可能です。

    オーナー様向けには、家賃滞納時の保証会社による家賃保証や、独自の督促ノウハウを活用した回収対応を実施。必要に応じて顧問弁護士と連携します。また、専用のオーナーアプリを導入し、送金明細や契約書、各種報告書の共有をスムーズに管理。定期清掃や建物巡回の点検記録も写真付きで確認でき、迅速な対応を可能にしています。

ALF Owners Club

アルフオーナーズクラブはオーナー様同士やアルフハウジング社員とのつながりを深めるための
特別なコミュニティーです。このクラブでは、相続や資産活用について専門チームが無料サポートいたします。
さらに最新の業界情報や、有益な知識を提供する勉強会も定期開催しています。
これにより皆様が常に最先端の情報を得て、ビジネスの成長に役立てるようにサポートします。
毎月オーナー様へアルフハウジングの取り組みや賃貸経営に有益な情報誌を発行いたします。
共に学び、共に成長し、共に成功を収めるための場所として、オーナーズクラブは皆様を心より歓迎いたします。
様々な勉強会、相続、資産活用のご相談など是非ご活用ください。

賃貸管理会社
変更の流れ

  • 01

    安心の最適プランのご提案

    まずは、オーナー様の現在の管理状況やお悩みをお伺いし、最適な管理プランをご提案いたします。

  • 02

    管理委託契約の確認

    現在の管理会社との契約内容を確認し、解約の条件や必要な手続きを整理します。

  • 03

    解約通知の提出

    契約内容に基づき、現在の管理会社に解約の通知を提出し、スムーズな移行に向けた準備を進めます。

  • 04

    新しい管理契約の締結

    弊社との管理契約を正式に締結し、新しい管理体制のもとでの運用を開始します。

  • 05

    入居者様へのご案内

    管理会社変更に伴い、入居者様へ家賃の振込先や緊急連絡先の変更などを丁寧にご案内します。

  • 06

    書類・鍵・賃貸管理情報の引き継ぎ

    入居者情報や契約書類、敷金の管理状況、物件の鍵などを確実に引き継ぎます。

  • 07

    運用開始・アフターフォロー

    管理業務を開始し、入居者対応や家賃管理を行うとともに、オーナー様への定期報告やサポートを継続します。

賃貸管理に関する
よくある質問

Q
不動産管理会社に依頼するメリットは何ですか?
A
賃貸管理の手間を減らせる、空室リスクの軽減、家賃滞納時の対応、設備トラブルの対応などが挙げられます。
Q
管理費用はどれくらいかかりますか?
A
一般的には家賃の5%〜10%程度が管理費用としてかかりますが、具体的な費用はサービス内容によって異なります。
Q
空室が続いた場合の対策はありますか?
A
家賃設定の見直し、リフォームやリノベーション、広告強化、ターゲット変更(ペット可・法人向けなど)を提案できます。
Q
賃貸トラブル(滞納・騒音・設備故障など)の対応はどうなりますか?
A
家賃滞納時の督促、入居者間のトラブル対応、修繕手配などを管理会社が対応します。
Q
管理を依頼せずに自主管理する場合との違いは何ですか?
A
自主管理では入居者対応や修繕手配をオーナーが行う必要があり、手間やリスクが大きくなります。
一方で管理会社に依頼すれば負担を軽減できます。